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Pünktlich zum neuen Jahr ist die Reform der Grundsteuer mittlerweile auf der Zielgeraden angekommen. In den vergangenen Tagen haben Sie Ihren Grundsteuerbescheid erhalten bzw. werden diesen noch bekommen.

Wie geht es jetzt weiter und wie kam es zu den derzeitigen neuen Grundsteuerbeträgen?

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Grundstücke (privat und gewerblich) einschließlich der Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gezahlt wird sie von den Eigentümern.

Die bisherige Grundsteuer berechnete sich in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (den sogenannten Einheitswerten). Im Westen wurden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt. Diese Einheitswerte wurden mit einem einheitlichen Faktor, der sogenannten Steuermesszahl, und anschließend mit dem sogenannten Hebesatz multipliziert. Während die Steuermesszahl nach altem Recht bundeseinheitlich festgelegt war, wird der Hebesatz von den Gemeinden bestimmt.

Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seit dem Jahr 1964 sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu steuerlichen Ungleichbehandlungen, die nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts mit dem Grundgesetz nicht mehr zu vereinbaren waren. Der neue Messbetrag (Stand 1.1.2022) wird in Bayern allein nach Grundstücks- und Gebäudegröße festgesetzt, der alte Einheitswert wird nicht mehr angewendet. Beispiel: Nach altem Recht konnten eine kleine Wohnung in München und ein großes Haus auf dem Land den gleichen Messbetrag haben. Nach neuem Recht hat ein großes Haus regelmäßig einen höheren Messbetrag als eine kleine Wohnung, da es nur noch auf die Fläche und nicht mehr auf den Wert ankommt.

Mit der Reform der Grundsteuer wurde keine Veränderung des Grundsteueraufkommens insgesamt verfolgt. Die Neubewertung sämtlicher wirtschaftlicher Einheiten des Grundbesitzes führt jedoch unweigerlich zu individuellen Belastungsverschiebungen zwischen den einzelnen Steuerobjekten. Einige Eigentümer werden also mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger.

Wieso zahlen manche Bürgerinnen und Bürger jetzt deutlich mehr Grundsteuer?

Mögliche Gründe hierfür sind:

• Sind alle Angaben an das Finanzamt bei Datenerhebung korrekt angegeben worden?

Oft ist die falsche Angabe von z. B. zu viel Nutzfläche ein Grund für einen extrem erhöhten Messbetrag und damit Grundsteuerbetrag; eventuell wurde auch anstatt Grundsteuer A die Grundsteuer B (unbebautes Grundstück) angegeben, was zu einem sehr hohen Messbetrag führt, wenn es sich nur um ein Wiesen- oder Waldgrundstück handelt.

• Handelt es sich um ein bereits seit langem bestehendes Anwesen?

Wie oben bereits beschrieben, wurden die Messbeträge zuletzt 1964 angeglichen, d. h. handelt es sich um ein „altes“ Anwesen, kann der Messbetrag vorher sehr niedrig gewesen sein und wurde nun den Gegebenheiten angeglichen, was zu einer deutlichen Erhöhung führt.

• Wieso ist mein Änderungsantrag noch nicht berücksichtigt?

Eventuell haben Sie bereits nach Zusendung des Grundlagenbescheids des Finanzamtes festgestellt, dass Änderungen vorzunehmen sind und diese an das Finanzamt übermittelt. Hier könnte es möglich sein, dass die Änderungen noch nicht bearbeitet wurden und ein geänderter Bescheid des Finanzamtes in den nächsten Monaten noch zu erwarten ist. Bis zu diesem Zeitpunkt behält der bisherige Grundsteuerbescheid der Gemeinde seine Gültigkeit und auch die Fälligkeit bei, d. h. die Beträge sind zur Zahlung fällig, bis ein anderweitiger Grundlagenbescheid des Finanzamtes vorliegt.

• Der Eigentümer des Anwesens hat sich mittlerweile geändert; Allgemeine Änderungen

Haben sich an Ihrem Grundbesitz Änderungen ergeben bzw. möchten Sie Ihre Angaben gegenüber dem Finanzamt berichtigen, müssen Sie eine Grundsteuer-Änderungsanzeige beim zuständigen Finanzamt abgeben (Änderungsantrag auch hier zum Download (PDF-Dokument, 127,04 KB, 16.01.2025) oder im Rathaus - beim Steueramt - in Papierform oder per E-Mail erhältlich).

Hinweis: Änderungen des Messbetrags können durch unsere Mitarbeiterinnen im Steueramt nicht durchgeführt werden, da dies nur vom Finanzamt durch einen neuen Grundlagenbescheid möglich ist.

Wieso senkt der Markt Mömbris nicht seine Hebesätze, da die Grundsteuer aufkommensneutral sein soll?

Aufkommensneutralität heißt nicht, dass jeder Steuerschuldner den gleichen Grundsteuerbetrag wie bisher zahlen wird. Da für über 1.000 Grundstücke im Marktgebiet noch kein neuer Messbetrag festgesetzt wurde, weiß die Gemeindeverwaltung auch aktuell noch nicht, wie hoch die Einnahmen nach dem neuen Modell tatsächlich ausfallen werden. Daher hat der Markt Mömbris in seiner Hebesatzsatzung vom 21.10.2024 die Hebesätze so belassen wie die Jahre vorher.

Begründung:

Die aktuellen Hebesätze gelten seit 1996. Seitdem gab es keinerlei Änderungen bei den Hebesätzen.

Das Landratsamt Aschaffenburg als Aufsichtsbehörde hat in seinen Berichten zur Haushaltsgenehmigung den Markt Mömbris bereits mehrmals darauf hingewiesen, dass die Hebesätze erhöht werden sollten. In seinem letzten Bericht zum Haushalt 2024 wurde der Hinweis durch eine Aufforderung ersetzt, da beide Hebesätze weiterhin unter dem Landesdurchschnitt liegen.

Des Weiteren liegen noch nicht alle Messbescheide vor und es ist fraglich, wie korrekt die bereits vorliegenden Messbescheide sind.

Daher wird der Markt Mömbris voraussichtlich erst Ende 2025 / Anfang 2026 eine erneute Prüfung der Hebesätze vornehmen. Dann sollten alle neuen Messbescheide vorliegen und bei Fehlern die Korrekturen vom Finanzamt erledigt sein.